硬通货
关于上海各户型的研究我们之前也写了不少了，有着占据二手市场将近一半的天量供应，两房市场竞争特别大。与此同时，新房市场中的两房供应量也越来越小，同时供求比还在上升，形势上有种落伍，即将被市场抛弃的悲凉。
数据来源：兔博士
小三房同样不容乐观，在低得房率、户型同质化严重的泥淖里拔不出来，新增挂牌房源的增速也超越其他户型。
数据来源：兔博士
新房市场中三房面积也越来越大，梯户比优化、配置越来越高，相比之下，存量的小三房显得性价比真心不高。
这些曾经的刚需产品好像正在脱去刚需的长褂，新的刚需又在哪呢？
回答这个问题之前，我想分享一个数据：上海的二孩率、多孩率。
结婚率垫底、生育率垫底、单身人数攀升，一直以来都是上海的标签，我去翻了翻上海卫健委的数据，总和生育率接近 1，确实不高，但有意思的是，生二孩多孩的家庭竟能占到三成左右。
该生的还在生，尤其那些"三代同堂 + 二孩"的家庭，正成为上海楼市里一个沉默却刚需的群体，他们需要更大的房子，而当下的市场好像没给机会，到市场上转一圈就会发现，真正能用的四房，尤其那种面积 130-150㎡、总价控制在 1000 万出头的产品，真的很难买到。
这种四房，住得舒服、房间功能全、总价还不夸张，才是当前上海楼市当前急需的刚需产品。
01
听说二手四房的供应量要大一些，于是我先去调查了一下二手四房。
二手市场中，真四房依然稀缺，乍一看，二手四房的成交量大约是新四房的 2-3 倍，供应量也稍大，但对比整个二手市场的挂牌，四房的占比还是很小，挂牌率从未超过 7%。
2025 年截至八月下旬，二手四房的挂牌量也就在 19223 套，到年底预估比 2024 年稍高，但也不会有明显差异。上海二手的挂牌中，最多的是两房和三房，从四房开始供应量就开始断崖式下降。
加上前两年各种改善、刚需的三房即将进入市场，到时候四房的占有量大概率还要下跌。
一边是挂牌率不高，另一边供求比却高居不下。也就是说，市场上挂出越来越多的二手房，但是成交却越来越少。根据今年截止到 8 月下旬的数据，每挂出 4.7 套二手四房，仅能卖出 1 套。
于是，我进而去看了一下议价空间的数据，看看卖不出去的原因，相比于二房、三房谈判桌上的大胆砍价，四房的议价空间是真的比较小，房东在四房价格上愿意让步的意愿更低，这可能也是二手四房成交比较少的原因。
甚至在中环线以内，成交均价比挂牌均价还要高，出现负议价空间。这也侧面说明了，买四房的人对价格的敏感度也比其他房型低一点。既然都决定买四房了，多花一点钱，去买品质好一点四房的选择在这个市场更常见，好地段的有人抢着买，但量少，成交率一直上不去，也跟四房的位置相关，更多的四房产品集中在了郊区。
二手四房集中供应在浦东、闵行、松江、宝山。浦东区域比较广，细看也会发现四房集中在新场、航头、宣桥等外环外区域。对于四房的主要客群 -- 多孩家庭来说，郊区四房会有周边教育资源缺失的硬伤，销量自然没有那么好
除了地段，二手四房不好卖还有另一个原因：不大好用，还有伪四房。
具体来说，不好用也分为两种：一种是除了房间，剩下的餐厅客厅厨房就变得拥挤不堪，比如有些区域的小面积叠墅产品，在有限的面积内，把大量采光充足的空间都给了卧室，四个卧室不小，也还算规整可用。
但是留给客厅的空间，采光不足，面积也很小，不好用，在这样的户型里，共同生活的空间被压缩了，一家人更像是合租舍友。上了二楼，房间挨着房间，从黑压压的楼梯间看过去，全是门。
而另一种不好用的方式则更为常见：第四个房间太小了，根本不能作为卧室使用。二手市场上常见的四房户型中，第四个房间的面积也就5、6 平多一点，基本只能用来做书房。
就算是给最小的小朋友使用，布一个 1.2*2m 的床，再放衣柜，除去开门一平米，剩下的空间就也就约 1m，转身都不大方便。甚至有些四房是连第三个房间都是不好用的，8㎡左右，刚刚能做次卧使用，放个床、放个衣柜，剩下的基本也就是过道空间了。
这样一看，相比于二手挂牌量，成交量低显得也能理解了，还是产品不够好。
把各个面积段的二手拉出来仔细对比就会知道，好用的四房得有几个标准：
1. 整体面积起码得超过 130 平，这样除去四个卧室后，客餐厅还算比较舒适，能承接一家人的公共生活
2. 卫生间数量不能少于两个，太少了，在高峰时期全家人不够用
3. 最小的卧室不能小于 8 平，否则只能当书房使用，不能满足就寝需求
4. 所有卧室都有窗户，自然采光充足
5. 因为四房的户均家庭成员较多，梯户比不能太低，不然上学上班高峰时期，等电梯就太久了
在二手市场中，满足以上条件的四房确实就比较少见了，只得把视线投入新房市场。
02新四房更稀缺
满足以上要求的新四房供应量就更少了，绝对的稀缺产品。
在存量本身就比较大的情况下，每年新房推出量是在逐年减少的，这会影响所有房型的新房供应量。
其中，四房的占比不大，新房供应量较小的情况下还能看到上海每年四房在新房成交中的占比却在逐年上涨，就像 2024 年，新四房的成交占比已经到了新房的 17%。
这就说明在新四房供应量没有明显提升的情况下，需求却在扩大。供应少不一定造成产品的稀缺，但是叠加较大的需求量，稀缺状态毫无疑问。
其实，大户型一直是市场需求上新的增长点，去年 12 月，取消面积限制后，144 平以上的大户型在整个二手市场价格下行的时候涨幅明显，1.5%。
今年 6 月的统计数据也证实了大户型的热销，从户型看，144㎡（基本为四房产品）以上大户型在新房市场中价格表现最为突出，同比上涨 6.9%，毫无疑问是市场主力增长点。
但，新四房就算价格略有上涨，也几乎不愁卖。
我们观察了不少热门楼盘，发现很多项目中最早清盘的往往就是四房户型。比如前段时间刚开盘的保利虹桥和颂 · 栖岸，一位带看房的销售直言："不要想了，四房根本抢不到"，项目才刚开启摇号，这批四房就迅速被锁定，仿佛不是客户在挑房子，而是房子在挑人。
类似的情况也出现在浦东的招商时代潮派，目前三房还有部分余房在售，而四房却早已售罄。事实上，不仅是这几个盘，全市多个主打改善的新项目，四房去化速度都明显快于其他户型。
03有效迭代让新四房成为硬通货
新四房的抢手和二手四房的部分滞销对比，背后的原因还是新四房产品的迭代明显，大多数二手四房确实不能比。二胎乃至三胎家庭数量逐渐增多，加上居家办公成为常态，很多购房者开始追求空间功能性和长期居住的舒适度。
要舒适，第一步就是整体面积得上去。我统计了一下过去一年成交的新房四房，超过 130㎡的四房占到 79%。
这个面积开始，四房在客餐厅阳台舒适宽敞的同时，还能保证四个卧室能有足够的面积做出相对舒适的居家生活和工作空间。
可以说，新四房产品就踩中了"深度改善"的痛点，而新四房的迭代并不仅仅是做大整体面积，总面积大了，背后更重要的优化。也是好用的第二个因素：没有鸡肋小房间，每一个房间都真的能住人。从 130 到 150㎡这个面积段今年的新房可以看到相当一部分项目的最小卧室实际使用面积在 8㎡以上。
这个面积才能作为好用的次卧或是书房，可以看到表中有一个附加面积的部分，这部分主要是赠送的飘窗和阳台。是的，用不算面积的部分来扩充小卧室的面积，利用飘窗靠边做床后，剩余的空间就会比较舒适。
之前的一篇文章我们曾说过现在的新房都在做飘窗，其实在四房中，这个趋势更明显，而且几乎是全屋飘窗。部分房型甚至改了最小卧室 270° 的转角飘窗，保利建发璟玥府在最小次卧做了 270° 大飘窗，观景体验不输主卧。
进一步还有开发商给最小次卧配阳台，后期包阳台整体使用，面积基本都在 10㎡。招商林屿湖畔 145㎡的四房户型就把 8㎡的次卧增加了近 3㎡的阳台，完全不输其他次卧。
在面积足够的情况下，四房中最小房间的用法也变得灵活起来，不管是做次卧还是书房，甚至是居家的主要工作室都是合适的。
大面积的四房给整个户型带来的不仅仅是最小次卧的优化，还有功能空间的增设。
现在越来越多的四房在房型上布置了足够的收纳空间，满足了家庭日常生活中最真实的需求。甚至有了做独立家政间的设计，安顿好各种物件的收纳，家的舒适感才能明显提升。这个设计同时还解决了部分房型进深大，小空间采光不足的问题。
04
如今的新房和二手房，已经完全走在两条不同的路上了。
一边是二手房市场横盘胶着，另一边是新房产品力噌噌往上走，价格也依然坚挺，这几乎成为了大家的共识。
但更值得关注的是，哪怕在新房市场内部，分化也越来越明显。位置还不错的情况下，房子越大，反而越好卖，也越保值。
我们现在常把三房当成"刚需标配"，四房才算"改善型选择"，确实，目前三房不管是存量还是新推，占比都不小。但仔细想想，人对"住好一点"的渴望从来不会停止，再加上多孩、三代同堂的家庭结构慢慢变多，再过几年，"四房"很有可能变成新的刚需。
尤其像上海这样的城市，新房市场本质上是个"置换游戏"。
很多人是从两房、小三房一步步换到四房的，而置换决策中最关键的一点，就是产品力。大家越来越清楚什么是"好房子"：面积够大、足够好用、能从容装下一家人的生活。
所以你看，真正能打的好房子，从来不怕没人接盘，说不定很快，四房就会成为下一代刚需的首选。
而那种空间感在线、功能在线、130-150㎡的高性价比"真四房"，大概率就是未来市场上最抢手的硬通货、真刚需。
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